Les étapes d'une vente immobilière en 2026 : du mandat à l'acte

Le vendeur ou son intermédiaire estime la valeur du bien en croisant plusieurs sources : prix au m² du quartier (DVF, observatoires), biens comparables récents, état du bien, tension du marché local.

Pendant cette phase :

• Rassembler les titres de propriété.
• Réunir les 3 derniers PV d'AG (si copropriété).
• Récupérer le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
• Préparer les diagnostics (DPE déjà valable ou à refaire).

Le vendeur confie le bien à un mandataire ou une agence via un mandat de vente. Trois formes possibles :

• Mandat simple — vendeur peut mandater plusieurs intermédiaires + vendre par lui-même.
• Mandat exclusif — un seul intermédiaire, durée 3 mois irrévocables usuels.
• Mandat semi-exclusif — un seul intermédiaire mais vendeur peut vendre par lui-même.

Le mandat fixe : prix net vendeur, commission, durée, modalités de résiliation, clauses spécifiques. Il est obligatoirement écrit (article 6 loi Hoguet).

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être prêt avant la signature du compromis. Les diagnostics applicables varient selon le bien (DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP, loi Carrez, assainissement). Coût total : 400 à 700 € en moyenne.

Un diagnostiqueur certifié est obligatoire. Le DDT est joint au compromis et à l'acte authentique.

Création de l'annonce avec mentions légales obligatoires : surface, classement DPE, loyer ou prix net vendeur + honoraires. Diffusion sur les portails (SeLoger, LeBonCoin, ParuVendu, BienIci) et selon les cas, MLS et réseau de l'agence.

Premières visites en général dans les 7 à 15 jours après mise en ligne. C'est la période la plus active : les acquéreurs sérieux contactent vite.

Les visites se déroulent en présence de l'intermédiaire. En général : 10 à 30 visites pour aboutir à une offre écrite, en marché normal. En marché tendu, ça peut tomber à 3-5 visites.

Quand un acquéreur fait une offre :

• Offre écrite précisant prix proposé, modalités de financement, conditions, durée de validité.
• Acceptation, refus ou contre-offre du vendeur dans le délai imparti.
• Une fois l'offre acceptée par les deux parties, le processus de compromis démarre.

Le notaire (ou l'intermédiaire dans certains cas) rédige l'avant-contrat. Signature usuelle 7 à 14 jours après acceptation de l'offre.

L'avant-contrat fixe :

• Prix de vente définitif et modalités de paiement.
• Dépôt de garantie (5 à 10 % du prix).
• Conditions suspensives (financement, urbanisme, préemption).
• Date prévisionnelle de signature de l'acte authentique.
• Diagnostics annexés.

Délai de rétractation acquéreur : 10 jours à compter du lendemain de la première présentation ou remise.

Pendant cette période :

• L'acquéreur fait sa demande de prêt (délai légal minimum 1 mois, en pratique 45 à 60 jours). Il doit prouver qu'il a effectué les démarches sous peine de perdre le bénéfice de la condition suspensive.
• La mairie répond à la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) — délai 2 mois. Si pas de réponse, la commune est réputée renoncer à son droit de préemption.
• Le notaire rassemble les pièces (état hypothécaire, certificat d'urbanisme, situation fiscale, etc.).
• Le vendeur peut commencer à organiser son déménagement.

Une fois toutes les conditions suspensives levées, rendez- vous chez le notaire pour la signature de l'acte authentique. Présence obligatoire du vendeur et de l'acquéreur (ou de mandataires).

Ce jour-là :

• Le notaire lit l'acte et fait signer les deux parties.
• L'acquéreur paie le prix (virement de la banque, débité quelques jours avant).
• Le vendeur remet les clés et l'ensemble des documents techniques (carnet d'entretien chaudière, factures de travaux, garantie décennale, etc.).
• Le notaire publie l'acte au service de publicité foncière dans le mois suivant.

Le vendeur :

• Reçoit le solde du prix (déduction faite de la commission d'agence si applicable).
• Déclare la plus-value si bien autre que résidence principale (sauf exonération, voir notre article dédié).
• Notifie les organismes (taxe foncière, énergie, eau) du changement de propriétaire.

L'acquéreur :

• Reçoit le titre de propriété définitif dans un délai de 4 à 6 mois (le temps de la publication foncière).
• Souscrit ses contrats énergie, eau, assurance habitation.
• S'il achète un logement loué, devient bailleur dès la signature de l'acte.

En marché normal, le cycle complet dure :

• Mandat → Compromis : 2 à 3 mois.
• Compromis → Acte authentique : 2 à 3 mois.
• Total : 4 à 6 mois en moyenne, 3 mois en marché tendu, 8 mois et plus en marché difficile.

• Refus de prêt de l'acquéreur — 1ère cause de rupture du compromis.
• Préemption surprise de la commune sur certains biens (rare mais peut faire perdre 2 mois).
• Vices cachés découverts après visite technique approfondie de l'acquéreur.
• Désaccord sur les diagnostics obsolètes à refaire (DPE notamment).
• Vendeur qui n'a pas anticipé la plus-value et bloque à la fin sur le coût fiscal.

Cet article décrit le processus standard. Chaque vente peut comporter des spécificités (succession, indivision, servitude, SCI) qui ajoutent des étapes. L'avis du notaire est indispensable.