Mettre un bien en location en 2026 demande plus de formalités qu'il y a 10 ans : DPE opposable, encadrement des loyers, interdiction de louer les passoires thermiques, dossier locataire encadré. Voici toutes les étapes, dans l'ordre, pour mettre un logement en location sans mauvaise surprise.
Étape 1 — Vérifier que le bien peut être loué
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est interdit à la location nue ou meublée (loi Climat et Résilience). À partir de 2028, l'interdiction s'étend aux F, et en 2034 aux E.
Si votre bien est classé F ou G :
- Renouvellement de bail en cours possible (sauf G depuis 2025 — vérifier la jurisprudence locale).
- Nouvelle location interdite si G — travaux à prévoir avant remise en location.
- Travaux éligibles à MaPrimeRénov' et CEE.
Étape 2 — Faire réaliser le dossier de diagnostic
Le dossier de diagnostic technique location comprend : DPE, ERP, CREP plomb si bien avant 1949, état des installations gaz et électricité > 15 ans, surface habitable loi Boutin, état des risques aéronautiques en zone aéroport.
Diagnostiqueur certifié obligatoire. Coût total moyen : 250 à 500 €. Validité : 6 ans pour le DPE, 6 mois pour l'ERP, 3 ans pour gaz et électricité.
Étape 3 — Fixer le loyer et les charges
Le loyer est libre, sauf dans les communes en zone tendue avec encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.). Dans ces zones, un loyer de référence par m² est fixé par arrêté préfectoral et publié sur le site de l'Observatoire des loyers.
En zone d'encadrement, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré de 20 % (sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement).
En zone non encadrée mais zone tendue (loi ALUR), la révision du loyer entre deux locataires est plafonnée à l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
Étape 4 — Rédiger l'annonce
Mentions obligatoires dans toute annonce locative depuis la loi ALUR :
- Loyer hors charges et charges récupérables.
- Dépôt de garantie.
- Surface habitable loi Boutin (m²).
- Localisation (commune et secteur).
- Type (appartement / maison) et nombre de pièces.
- Classement DPE et GES (lettre A à G), consommation énergétique annuelle.
- Mention « Logement à consommation énergétique excessive » si DPE F ou G.
- Honoraires de location à charge locataire (si applicable).
Sanction : 3 000 € d'amende pour un particulier (15 000 € pour une agence) si mentions manquantes.
Étape 5 — Sélectionner le locataire
Le décret 2015-1437 fixe la liste limitative des justificatifs pouvant être demandés au candidat locataire :
- 1 pièce d'identité.
- Justificatif de domicile actuel.
- 3 derniers bulletins de salaire ou justificatifs.
- Dernier avis d'imposition.
- Contrat de travail (CDI, CDD, freelance).
- Quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur.
- Pour les étudiants : carte étudiant ou certificat de scolarité.
Interdit : photo, RIB, dossier médical, attestation de l'employeur sur le caractère non-périodique du contrat, etc. La liste est limitative.
Critère de solvabilité standard : revenus locataire ≥ 3 fois le loyer charges comprises.
Étape 6 — Signer le bail
Bail type imposé par décret 2015-587 pour la location nue ou meublée à usage de résidence principale. Durées :
- Location nue : 3 ans si bailleur particulier, 6 ans si bailleur personne morale.
- Location meublée : 1 an renouvelable, ou 9 mois pour étudiant.
- Bail mobilité : 1 à 10 mois, meublé, public défini (mutation, formation, mission).
Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublée.
Étape 7 — Faire l'état des lieux d'entrée
État des lieux contradictoire le jour de la remise des clés. Document obligatoire, joint au bail. Précisez pièce par pièce : sols, murs, plafonds, équipements, relevé de compteurs (eau, gaz, électricité).
Un état des lieux d'entrée flou expose à des litiges à la sortie sur les dégradations imputables au locataire.
Étape 8 — Assurer le bien (côtés bailleur et locataire)
Le locataire doit fournir une attestation d'assurance habitation à l'entrée et chaque année. Sans cette attestation après mise en demeure, le bailleur peut souscrire pour lui (avec refacturation).
Le bailleur, lui, n'est pas légalement tenu de s'assurer pour un bien individuel non en copropriété — mais c'est très imprudent. En copropriété, l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est obligatoire depuis la loi ALUR.
Étape 9 — Déclarer fiscalement les revenus locatifs
En location nue : revenus fonciers à déclarer sur la déclaration 2042 (formulaire 2044 si régime réel). Micro-foncier possible si recettes < 15 000 €/an (abattement forfaitaire de 30 %).
En location meublée : régime BIC, statut LMNP (formulaire P0i au début, puis 2042 C PRO + 2031 en régime réel).
Étape 10 — Gérer au quotidien
Une fois le bien loué :
- Encaisser le loyer mensuellement.
- Régulariser les charges récupérables une fois par an (eau froide, ascenseur, entretien parties communes).
- Réviser le loyer annuellement selon l'IRL si prévu au bail (à la date anniversaire).
- Conserver toutes les quittances et justificatifs au moins 3 ans.
- Gérer les sorties (préavis 3 mois en location nue, 1 mois en zone tendue, 1 mois en meublé).
Ce guide est une vue d'ensemble. Le bail, les diagnostics et les obligations fiscales engagent juridiquement — pour un premier bail, faites relire par un notaire ou un administrateur de biens.