L'état des lieux est le document qui détermine la responsabilité du locataire en fin de bail. Mal fait à l'entrée, il devient impossible à invoquer à la sortie. C'est l'outil le plus important du bailleur — et celui qui pose le plus de litiges. Voici la méthode rigoureuse.
État des lieux : quand est-il obligatoire ?
Obligatoire dans tous les cas pour les baux d'habitation (vide ou meublé), à l'entrée et à la sortie du locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
L'état des lieux d'entrée doit être effectué le jour de la remise des clés, en présence des deux parties (ou de leur mandataire). Document daté et signé, obligatoirement joint au bail.
Mentions obligatoires (décret du 30 mars 2016)
- Date d'établissement.
- Identité des parties (bailleur, locataire ou leurs mandataires).
- Adresse complète du logement.
- Relevés des compteurs (eau, gaz, électricité) — important pour répartir les factures.
- Description précise pièce par pièce : sols, murs, plafonds, fenêtres, volets, portes, équipements (cuisine, salle de bain, chauffage).
- État des éléments : neuf, bon, moyen, dégradé, à rénover.
- Signatures des deux parties.
Pour un bail meublé, ajouter l'inventaire détaillé du mobilier avec marque/modèle si possible.
Comment bien faire l'état des lieux d'entrée
- Prendre le temps — comptez 45 min à 1 h 30 selon la taille du logement.
- Procéder pièce par pièce, dans un ordre logique (entrée → cuisine → salon → chambres → salles d'eau).
- Décrire précisément : « peinture blanche en bon état, deux marques de scotch au plafond » plutôt que « peinture OK ».
- Photographier abondamment — 30 à 80 photos selon la taille, datées par l'appareil. Stockées avec le bail.
- Tester les équipements : robinets, radiateurs, plaques, hotte, four, fenêtres, volets.
- Relever les compteurs avec photo.
- Mentionner toute zone d'ombre(rayure légère, marque sur mur). Mieux vaut trop que pas assez.
- Faire signer immédiatement les deux parties + remettre une copie au locataire.
Dégradations vs usure normale : la nuance qui change tout
Le locataire est responsable des dégradations imputables à son occupation, MAIS pas de l'usure normale du logement.
Sont considérés comme usure normale :
- Légère décoloration de la peinture après 5+ ans.
- Usure naturelle de la moquette/parquet en zones de passage.
- Traces sur les murs après 5 ans d'occupation.
- Joint de carrelage qui jaunit avec le temps.
Sont des dégradations :
- Trous dans les murs (sauf clous standard), graffiti.
- Brûlures sur le sol, taches d'eau profondes.
- Carreau cassé, fenêtre fissurée.
- Joint moisi par défaut d'entretien.
- Robinet ou équipement cassé.
État des lieux de sortie : la méthode
Le jour du départ, comparer point par point avec l'état des lieux d'entrée. Ne juger une dégradation qu'à la lumière des photos et descriptions d'entrée.
Pour chaque écart constaté :
- Trancher : usure normale ou dégradation ?
- Si dégradation, chiffrer le coût de remise en état (devis artisan, facture).
- Appliquer une vétusté si l'élément n'était pas neuf à l'entrée (table de vétusté de la chambre syndicale).
- Notifier le locataire par écrit (état des lieux signé).
Restitution du dépôt de garantie
Délais légaux :
- 1 mois si état des lieux conforme à celui d'entrée (pas de dégradations).
- 2 mois maximum si dégradations constatées.
- Pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (loi ALUR).
Le bailleur peut retenir du dépôt :
- Le coût des réparations imputables au locataire.
- Les éventuels loyers/charges impayés.
- La régularisation des charges en attente.
En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à la régularisation des charges annuelles.
Contestation du locataire : que faire ?
Si le locataire conteste les retenues du dépôt :
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Si pas de résolution, saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuite, délai 2 mois.
- Si conciliation échoue, saisine du tribunal judiciaire (au-delà de 5 000 €) ou du tribunal de proximité.
Les photos datées de l'état des lieux d'entrée sont l'arme principale du bailleur dans ces contestations. Pas de photos = parole contre parole = le juge tranche souvent en faveur du locataire.
Faire appel à un huissier : quand et combien ?
Si l'une des parties refuse de faire l'état des lieux à l'amiable, recourir à un commissaire de justice (anciennement huissier). Coût partagé à 50/50 entre bailleur et locataire (loi ALUR). Tarif réglementé : ~ 200 à 350 € au total.
État des lieux par commissaire de justice = preuve opposable, recommandé pour les biens haut de gamme ou historiquement conflictuels.