IFI 2026 : seuil, calcul, barème de l'Impôt sur la Fortune Immobilière

Tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net au 1er janvier dépasse 1,3 million d'euros. Le calcul se fait à l'échelle du foyer (couple marié, pacsé ou en concubinage notoire).

En 2024, environ 165 000 foyers ont déclaré l'IFI pour un total de 1,9 milliard d'euros (source DGFiP). Le nombre augmente lentement avec la hausse du patrimoine immobilier.

Sont taxables :

• Résidence principale (abattement 30 % sur la valeur vénale).
• Résidences secondaires.
• Biens locatifs (nu ou meublé).
• Parts de SCI et autres sociétés à prépondérance immobilière.
• Parts de SCPI et OPCI.
• Immobilier d'entreprise loué (sous conditions).

Sont exonérés :

• Biens professionnels directement affectés à l'activité professionnelle principale de l'exploitant.
• Bois et forêts sous engagement de gestion durable (abattement 75 %).
• Biens loués meublés professionnels (LMP, sous conditions strictes de revenus).
• Monuments historiques dans certaines conditions.

1. Évaluer la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier (méthode comparative, DVF).
2. Appliquer les abattements légaux : 30 % sur la résidence principale, 75 % sur les forêts gérées durablement, etc.
3. Déduire les dettes rattachables au patrimoine immobilier : capital restant dû des prêts immo, droits de mutation impayés, taxe foncière à payer.
4. Comparer au seuil : si patrimoine net > 1,3 M€, vous êtes redevable.

Particularité : dès qu'on dépasse le seuil de 1,3 M€, c'est l'ensemble du barème (à partir de 800 000 €) qui s'applique. Mécanisme « tout ou rien » atténué par une décote pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€.

Couple avec :

• Résidence principale 1 200 000 € (après abattement 30 % : 840 000 €).
• Résidence secondaire 600 000 €.
• 2 biens locatifs : 850 000 € au total.
• Parts de SCPI : 150 000 €.
• Prêt immo restant dû : 300 000 €.

Patrimoine net taxable = 840 000 + 600 000 + 850 000 + 150 000 - 300 000 = 2 140 000 €.

Calcul de l'IFI :

• 800 000 € × 0 % = 0 €.
• 500 000 € × 0,5 % = 2 500 €.
• 840 000 € × 0,7 % = 5 880 €.
• Total IFI : 8 380 €.

Pour éviter une imposition confiscatoire, le total de l'IFI + IR + prélèvements sociaux + CEHR ne peut dépasser 75 % des revenus du foyer. L'excédent vient en déduction de l'IFI.

Mécanisme protecteur surtout pour les contribuables à patrimoine immobilier élevé mais revenus modestes (retraités avec patrimoine, héritiers).

Les dons aux œuvres reconnues d'utilité publique ouvrent droit à une réduction de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € de réduction par an. C'est le principal levier d'optimisation.

Exemple : don de 10 000 € à une fondation = réduction d'IFI de 7 500 €. Pertinent si vous étiez déjà à ce niveau de don ou prévoyez de l'être.

• Démembrement de propriété — donner la nue-propriété aux enfants, garder l'usufruit. Le donateur déclare la pleine valeur en IFI ; les enfants sortent du foyer fiscal donateur. À combiner avec donation pour optimiser la transmission.
• Investissement en biens exonérés — forêts (75 % d'abattement), monuments historiques, SCPI fiscalement classées en bien professionnel.
• SCI familiale avec montage en démembrement pour transmettre progressivement.
• Dons annuels à des œuvres pour réduire l'IFI tout en soutenant des causes.
• Bascule en LMP (loueur meublé pro) si l'activité de location représente l'activité principale du foyer (conditions strictes).

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu (formulaire 2042-IFI). Date limite : variable selon le département, généralement fin mai à début juin pour la déclaration en ligne.

Paiement : prélèvement automatique en septembre (ou en 3 tiers). Pour les patrimoines mal déclarés, sanction de 80 % de droits éludés en cas de fraude caractérisée.

Pour les patrimoines complexes ou en limite de seuil, un avocat fiscaliste ou notaire est indispensable — l'évaluation des biens, le démembrement, les opérations transfrontalières créent vite des situations techniques.