Vendre un bien immobilier pour un prix supérieur à son acquisition génère une plus-value imposable, sauf cas d'exonération. Le calcul est moins intuitif qu'il n'y paraît : prix d'achat majoré, abattements pour durée de détention, taux différenciés impôt et prélèvements sociaux. Voici le détail pour 2026.
La plus-value imposable : comment se calcule-t-elle ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente (diminué des frais à charge vendeur) et le prix d'acquisition majoré (augmenté de certains frais et travaux).
Le prix d'acquisition est majoré :
- Des frais d'acquisition (notaire, droits de mutation) : 7,5 % forfaitaire ou montants réels justifiés.
- Des travaux réalisés par des professionnels (avec factures) : majoration forfaitaire de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, à défaut de justificatifs.
Taux d'imposition en 2026
La plus-value imposable est taxée à deux titres :
- Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19 %.
- Prélèvements sociaux : taux global de 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
Total : 36,2 % avant abattements pour durée de détention.
Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une taxe additionnelle s'applique de 2 à 6 % selon les tranches.
Abattements pour durée de détention
Le système d'abattements diffère entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux :
| Durée détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ème année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans (IR) | Exonération totale IR | — |
| 23 à 30 ans (PS) | — | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Conséquence : un bien vendu après 22 ans de détention est totalement exonéré d'impôt sur le revenu, mais reste taxé aux prélèvements sociaux jusqu'à 30 ans.
Les exonérations totales
Plusieurs situations échappent à toute imposition de plus-value :
- Résidence principale au jour de la vente — exonération totale, sans condition de durée. Le bien doit avoir été occupé jusqu'à la mise en vente (tolérance de 12 mois usuels si vente consécutive).
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions : non-propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes, et engagement de remploi du prix dans l'achat d'une résidence principale sous 24 mois.
- Vente à un prix inférieur à 15 000 € (un cas marginal mais existant).
- Vendeurs titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte invalidité, sous conditions de ressources.
- Vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans.
- Expropriation pour cause d'utilité publique, sous conditions de remploi.
Exemple chiffré : appartement détenu 10 ans
Achat en 2016 à 250 000 € + frais de notaire (7,5 %) = 268 750 €. Vente en 2026 à 380 000 €.
- Plus-value brute : 380 000 − 268 750 = 111 250 €.
- Abattement IR (5 ans à 6 %) : 30 % → assiette IR imposable = 111 250 × 0,70 = 77 875 €.
- IR à 19 % = 14 796 €.
- Abattement PS (5 ans à 1,65 %) : 8,25 % → assiette PS imposable = 111 250 × 0,9175 = 102 072 €.
- PS à 17,2 % = 17 556 €.
- Total imposition : 32 352 € sur une plus-value brute de 111 250 €, soit 29 % de prélèvement effectif.
Cas particuliers à connaître
- Bien acquis par donation ou succession — le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte de donation ou de succession (souvent très favorable car parfois sous-évaluée).
- Vente d'un terrain à bâtir — pas de spécificité (depuis 2014), régime classique.
- Bien démembré (usufruit / nue-propriété) — calcul complexe à confier à un notaire ou fiscaliste.
- Achat en SCI — la plus-value est calculée selon le régime fiscal de la SCI (IR par défaut, IS sur option).
Comment l'intermédiaire peut-il aider ?
Aider un vendeur à anticiper sa plus-value avant signature du mandat évite de mauvaises surprises au moment de l'acte. Concrètement :
- Demander la date d'acquisition et le prix d'achat dès la signature du mandat.
- Identifier s'il s'agit ou non d'une résidence principale (différence d'exonération majeure).
- Si non-résidence principale, faire une estimation grossière de la plus-value imposable pour éviter au vendeur de découvrir la facture tardivement.
- Renvoyer systématiquement vers un notaire ou fiscaliste pour la simulation précise.
Olbria ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé. Pour les cas complexes (démembrement, SCI, dispositif spécifique), consulter un notaire ou un expert-comptable.