Pour louer un bien nu et déclarer ses revenus fonciers, deux régimes au choix : le micro-foncier (forfaitaire) ou le réel (charges déductibles). Le bon choix dépend de votre niveau de charges réelles. Voici la méthode pour trancher.
Le régime micro-foncier : la simplicité
Applicable de plein droit si vos recettes locatives annuelles brutes (avant charges) sont ≤ 15 000 €. Vous pouvez aussi y renoncer volontairement pour basculer au réel.
Mécanique :
- Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (censé représenter les charges).
- 70 % des loyers imposable à l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Pas de déclaration de charges réelles — déclaration sur la 2042 standard, sans annexe.
Le régime réel : charges réelles déductibles
Sur option (pour 3 ans irrévocables) ou obligatoire si recettes > 15 000 €. Permet de déduire les charges réelles :
- Intérêts d'emprunt (sur le prêt ayant servi à acheter ou améliorer le bien).
- Taxes foncières et taxes diverses non récupérables.
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
- Travaux d'entretien, réparation, amélioration. Pas les agrandissements ou constructions neuves.
- Frais de gestion (gestionnaire, comptable, expert-comptable).
- Assurances (PNO, GLI).
- Provision pour charges dans certains cas.
Si les charges déductibles dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € jusqu'à fin 2025 pour les travaux énergétiques).
Comparatif chiffré : qui gagne ?
Exemple 1 : Faible charges réelles. Loyer brut 10 000 €/an, charges réelles 1 500 €/an.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 € | 10 000 € |
| Charges retenues | 30 % forfait = 3 000 € | Réel = 1 500 € |
| Base imposable | 7 000 € | 8 500 € |
| IR (TMI 30 %) | 2 100 € | 2 550 € |
| PS (17,2 %) | 1 204 € | 1 462 € |
| Total impôts | 3 304 € | 4 012 € |
→ Micro-foncier gagnant de 708 €/an.
Exemple 2 : Charges réelles élevées. Loyer brut 10 000 €/an, charges réelles 5 000 €/an (intérêts d'emprunt important + travaux).
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 10 000 € | 10 000 € |
| Charges retenues | 30 % forfait = 3 000 € | Réel = 5 000 € |
| Base imposable | 7 000 € | 5 000 € |
| IR (TMI 30 %) | 2 100 € | 1 500 € |
| PS (17,2 %) | 1 204 € | 860 € |
| Total impôts | 3 304 € | 2 360 € |
→ Régime réel gagnant de 944 €/an.
La règle empirique : 30 % de charges
Quand vos charges réelles représentent plus de 30 % de vos loyers bruts, le régime réel devient plus avantageux. En dessous, le micro-foncier reste plus simple et équivalent voire meilleur.
Cas typiques où le régime réel s'impose :
- Bien acheté à crédit (intérêts d'emprunt > 20 % des loyers les 1ères années).
- Travaux importants prévus (rénovation, ravalement, isolation).
- Charges de copropriété élevées avec part bailleur significative.
- Gestion locative déléguée (5-10 % du loyer).
L'option pour le régime réel : irrévocable 3 ans
L'option pour le réel se fait simplement en cochant la case sur la déclaration et en joignant la déclaration n° 2044. Mais attention :
- L'option vaut 3 ans reconductibles tacitement.
- On ne peut pas revenir au micro pendant les 3 ans même si entre temps les charges baissent.
- Pour revenir au micro après 3 ans : ne plus cocher l'option (basculement automatique si recettes < 15 000 €).
Le bonus du régime réel : le déficit foncier
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est :
- Imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an (mais hors intérêts d'emprunt — eux ne peuvent que réduire les revenus fonciers).
- Reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs pour la partie au-delà du plafond.
- Plafond temporaire de 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique terminés avant fin 2025.
C'est un outil puissant d'optimisation pour les bailleurs avec un bon TMI (30-41-45 %) qui font des travaux importants.
En pratique : quelle déclaration remplir ?
- Micro-foncier : déclarer les revenus bruts case 4 BE de la déclaration 2042 ; l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement.
- Régime réel : remplir la déclaration annexe n° 2044 (ou 2044 SPE pour les régimes spéciaux type Pinel, Borloo, etc.). Le résultat foncier net calculé est reporté sur la 2042.
Pour les patrimoines locatifs significatifs (3+ biens), un expert-comptable est souvent rentable — il optimise la ventilation des charges et identifie des déductions oubliées (assurances, transports professionnels, etc.).